Miras kalan bir malvarlığının tapuda doğrudan mirasçılara intikal etmesi için bir takım veraset intikal prosedürlerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu işlemler neticesinde örneğin bir gayrimenkul mirasçılara yasal miras payları oranında el birliği mülkiyeti şeklinde intikal etmektedir. Mirasçılardan herhangi biri tek başına vergi dairesi aşamasına kadar veraset intikal işlemlerini gerçekleştirebilir.

Eğer vasiyet söz konusu ise veya mirasçılar mirası paylı mülkiyet olarak veya bağımsız mülkiyetler şeklinde paylaşmak istiyorlarsa bu durumda mirasçılar kendi aralarında anlaşabiliyorlarsa miras paylaşım yani taksim sözleşmesi yapmaları gerekir; eğer mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa çeşitli miras davaları açılması gerekecektir.

• 1Veraset İlamı Alınması
• 2Tapu Müdürlüğünden Tapu Kaydının Temini
• 3Belediyeden Emlak Rayiç Değerinin Alınması
• 4Veraset İntikal Vergi Beyannamesinin Verilmesi
• 5Tapu Müdürlüğünde İntikalin Gerçekleştirilmesi
• 6Sözleşme İle Mirasın Paylaşılması
• 7Miras Davası İle Mirasın Paylaşılması

Veraset İlamı Alınması

Miras kalan bir gayrimenkul, taşınır mal veya bankadaki mevduat gibi mal varlığı değerlerinin mirasçılara intikali için yapılması gereken ilk işlem veraset ilamı yani mirasçılık belgesi alınmasıdır. Veraset ilamı noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilmektedir.

Eğer nüfus kayıtlarında kapalı kayıt yoksa noterden ücreti mukabilinde veraset ilamının alınması mümkündür. Notere başvurarak kapalı kaydın olup olmadığını öğrenmek mümkündür. Bunun için mirasçılardan birinin nüfus kağıdı ile notere başvurusu yeterlidir. Kapalı kayıt varsa sulh hukuk mahkemesine müracaat edilerek mirasçılardan herhangi birisi kısa süre içerisinde mirasçılık belgesi çıkartabilir.

Veraset ilamı murisin yasal mirasçılarının kimler olduğunu ve bu kimselerin yasal miras pay oranlarını gösterir. Bundan sonra yapılacak intikal işlemleri bu oranlara göre yapılacaktır. Mirasçılar daha sonra yapacakları miras sözleşmesi veya açacakları miras davası ile mirası farklı oran ve şekillerde paylaşabilirler.

Tapu Müdürlüğünden Tapu Kaydının Temini

Bu aşamadan sonra tapunun fotokopisi ve tapu kaydı gerekecektir. Belediyeye rayiç değer alırken ve vergi dairesine veraset intikal beyannamesi verirken lazım olacak olan tapu kaydının gayrimenkulün bulunduğu yer tapu müdürlüğünden alınması mümkündür.

Yine tapu kaydını da mirasçılardan herhangi biri tapu müdürlüğünden temin edebilir. Tapu kaydının hem belediyede hem de vergi dairesinde kullanılması gerekeceğinden iki örnek alınması gereklidir.

Belediyeden Emlak Rayiç Değerinin Alınması

Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki belediyeye başvurarak intikali yapılacak gayrimenkulün rayiç değerini gösteren belge alınmalıdır. Bu belge veraset intikal vergi dairesine beyanname verme aşamasında ibraz edilecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus rayiç değerin murisin vefat tarihine göre hesaplatılmasıdır. Veraset intikal vergisinin ödenmesinde esas olan murisin vefat tarihi olduğundan rayiç değerin de bu tarihe göre alınması gerekir. Rayiç değer belgesi de hem vergi dairesine hem de tapuya ibraz edileceğinden iki tane alınmalıdır.

Veraset İntikal Vergi Beyannamesinin Verilmesi

Mirasçılık belgesi, tapu kaydı, rayiç değeri gösterir belediye yazısı alındıktan sonra artık vergi dairesi aşamasına geçilebilir. Tapuda intikalin yapılabilmesi için vergi dairesinden ilişiksiz yazısı alınmalıdır. Bunun için murisin son ikamegahının bulunduğu yerdeki veraset ve intikal vergi dairesine başvurulacaktır.

Eğer murisin ikametgahı Türkiye’de ise, vefat Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar da Türkiye’de ikamet ediyorsa bu beyannameyi verme süresi 4 aydır, muris yurtdışında vefat ettiyse 6 ay, mirasçılar yurtdışında ise süre 8 aydır. Bu sürelerin geçirilmesi halinde beyanname ile birlikte gecikme cezası da tahakkuk eder.

Veraset ve intikal vergi beyannamesinin tüm mirasçılar tarafından imzalanması gerekir. Eğer mirasçılardan biri küçükse veya kısıtlı ise onun yerine velisi veya vasisi imzalar. Veraset ve intikal vergisi intikal edecek malvarlığına göre belirli bir oranda alınır ancak murisin mirasçı olarak çocukları ve/veya eşi mirasçı olarak kaldıysa belirli miktarlara kadar vergi muafiyeti söz konusudur.

Veraset ve İntikal vergi oranları için bakınız: http://www.gib.gov.tr/veraset-ve-intikal-vergisi-kanunu-genel-tebligleri

Damga pulu, veraset ve intikal vergisi ve varsa gecikme cezasının ödenmesi ile vergi dairesi tarafından tapu müdürlüğüne hitaben intikalde bir sakınca bulunmadığında dair mühürlü ve imzalı ilişiksiz yazısı hazırlanarak mirasçılara verilir.

Tapu Müdürlüğünde İntikalin Gerçekleştirilmesi

Bu aşamada mirasçılardan herhangi biri veraset ilamı, tapu kaydı örneği, belediye rayiç bedel yazısı, vergi dairesinden alınan ilişiksiz belgesi ve mirasçıların kimlik fotokopileri ile tapu müdürlüğüne başvurarak gayrimenkulün mirasçılar adına elbirliği şeklinde intikalini sağlayabilir.

Elbirliği mülkiyeti gayrimenkulün tüm mirasçılara yasal miras payları oranında intikali anlamında gelmektedir. Mirasçıların bu şekliyle paylarını üçüncü bir şahsa satmaları mümkün değildir. Yapılacak bir sözleşme veya açılacak bir miras davası ile bu durum değiştirilebilir.

Sözleşme İle Mirasın Paylaşılması

Eğer mirasçılar mirasın paylaşımı konusunda hem fikir iseler noterden yapacakları bir miras paylaşım yani miras taksim sözleşmesi ile mirası kendi aralarında belirleyecekleri şekilde paylaşabilirler. Bu paylaşım paylı mülkiyet şeklinde olabileceği gibi, gayrimenkullerin paylaşılması şeklinde de olabilir.

Paylı mülkiyetin elbirliği mülkiyetindan farkı paylı mülkiyette mirasçılardan herhangi birinin payını üçüncü şahsa satabilmesidir. Ancak burada da diğer mirasçıların önalım yani öncelikle satın alma hakkı bulunmaktadır.

Miras Davası İle Mirasın Paylaşılması

Eğer mirasçılar mirasın paylaşılması konusunda anlaşamıyorlarsa veya mirasçılardan herhangi birinin saklı miras payını ihlal eder şekilde murisin sağlığında gerçekleştirdiği bir muvazaalı devir söz konusu ise yahut da diğer mirasçıların riayet etmediği bir vasiyetname söz konusu ise artık miras davası açmak gerekecektir.

Miras davası duruma göre tenkis davası, ortaklığın giderilmesi, elbirliği mülkiyetinin ortak mülkiyete çevrilmesi, muris muvazaası nedeniyle tapu iptal tescil gibi çeşitli türlere sahiptir. Olayın durumuna göre bizzat veya avukatınız aracılığı ile bu miras davalarından bir veya bir kaçını açmanız gerekebilir.

Binanız tamamen ya da kısmi olarak zarar görmüş olsa da teminat altındadır.

Aşağıda belirtilen bina bölümleri, bir arada ya da ayrı ayrı teminat kapsamındadır:

• Temeller
• Ana duvarlar
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar
• Bahçe duvarları
• İstinat duvarları
• Tavan ve tabanlar
• Merdivenler
• Asansörler
• Sahanlıklar
• Koridorlar
• Çatılar
• Bacalar
• Yapının yukarıdakilerle benzer nitelikteki tamamlayıcı bölümleri

Teminat Kapsamı Dışındaki Durumlar

Zorunlu Deprem Sigortası, binanızdaki deprem ve depremden kaynaklanan maddi hasarları karşılar.

Aşağıdaki durumlarda oluşan zararlarınız teminat kapsamı dışındadır:

• Enkaz kaldırma masrafları
• Kar kaybı
• İş durması
• Kira mahrumiyeti
• Alternatif ikametgah ve işyeri masrafları
• Mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar
• Her türlü taşınır mal, eşya ve benzerleri
• Tüm bedeni zararlar ve vefat
• Manevi tazminat talepleri
• Deprem ve deprem sonucu oluşan yangın, infilak, tsunami veya yer kaymasının dışında kalan hasarlar
• Depremden bağımsız olarak, binanın kendi kusurlu yapısı nedeniyle zamanla oluşmuş zararlar

Bu özelliklerdeki hasarlar için, Zorunlu Deprem Sigortası’na ek olarak yaptıracağınız farklı konut sigortalarını tercih edebilirsiniz.

Azami Teminat Limiti

DASK, Zorunlu Deprem Sigortası ile olası bir deprem felaketinden sonra, sigorta sahiplerinin hayatlarına kaldığı yerden yeniden güvenle devam edebilmelerini amaçlar.

“Deprem geçecek, hayat devam edecek…” diyen DASK her yıl inşaat maliyetlerindeki artışa göre belirlediği azami bir tutarda teminat sağlar. DASK tarafından verilen azami teminat tutarı, 01 Ocak 2020 tarihinden itibaren bütün yapı tiplerinde 240 Bin TL’dir.

Azami teminat tutarı tespit edilirken, yıkılan meskenin yeniden inşa edilmesinin maliyeti (arsa değeri hariç) dikkate alınır. Sigortalının teminat tutarı (sigorta bedeli) -azami teminat tutarını geçmemesi koşuluyla- meskenlerinin büyüklüğüne ve yapı tarzına göre belirlenir.

Eğer meskenin değeri DASK tarafından verilen azami teminat tutarını aşıyorsa, sigortalı isteğe bağlı olarak, aşan kısım için sigorta şirketlerinden ek teminat alabilir. Bunun için özel sigorta şirketlerinden konut sigortanızın olması gereklidir.

Kapsamdaki Binalar

Zorunlu Deprem Sigortası genel anlamıyla, belediye sınırları içinde kalan meskenlere yönelik olarak geliştirilmiş bir sigorta sistemidir.

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereğince, aşağıda tanımlanmış binalar güvence altına alınır:

• Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler,
• Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler,
• Doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler.

Zorunlu Deprem Sigortası ayrıca yukarıdaki koşullara uyan;

• Kat irtifakı tesis edilmiş binalar,
• Tapuda henüz cins tashihi yapılmamış ve tapu kütüğünde vasfı “arsa vs.” olarak görünen binalar,
• Tapu tahsisi henüz yapılmamış kooperatif evleri,

için de geçerlidir.

Henüz bağımsız tapusu olmayan ve 2000 yılından önce inşa edilmiş meskenlerin sigortalarının, sigorta ettirenin beyanına dayanılarak ve arsa tapusuna ait bilgilerle yapılabildiğini hatırlatmak isteriz.

Kapsam Dışında Kalan Binalar

Zorunlu Deprem Sigortası kapsamı dışında kalan bina türleri aşağıdaki gibidir:

• 9/11/1983 tarihli ve 2946 sayılı Kamu Konutları Kanununa tâbi olan veya kamu hizmet binası olarak kullanılan binalar ve bağımsız bölümler,
• Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yapılan binalar,
• Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar,
• Projesi bulunmayan ve mühendislik hizmeti görmemiş binalar,
• Taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği veya zayıflatıldığı tespit edilen binalar,
• Taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde ilgili mevzuata ve projeye aykırı olarak inşa edilen binalar,
• Yetkili kamu kurumları tarafından yıkılmasına karar verilen binalar ile mesken olarak kullanıma uygun olmayan, bakımsız, harap veya metruk binalar.”

ZDS kapsamı dışındaki binalara, İhtiyari Deprem Sigortası yaptırabilirsiniz.

Köy yerleşimleri -genel olarak gelir düzeyinin düşük olması, binalarda belediye denetiminin bulunmaması ve sigortanın sunumunun zor olması gibi nedenlerle- sigorta kapsamı dışında yer alır.

Ancak, köylerde bulunan yapılar için istendiği takdirde İhtiyari Deprem Sigortası yaptırılması mümkündür.

Benzer şekilde, ticari ve sinai amaçlar için kullanılan binalar için de İhtiyari Deprem Sigortası yaptırılabilir.

Şehir plancılarının tespit etmiş olduğu ve konut alanı olarak belirledikleri imara açık alanlara konut imarlı arsa adı verilir.

İmar planları yapılırken birtakım şeyler göz önüne alınır ki yerleşim yerinin gelişimi, arzu edilen ve talep gören yapılaşma gibi durumlara bağlı olarak imar planı yapılır.

Bunlar genelde halka açıklanmaz ve kimi zaman bilgi almak oldukça zor bir hale gelebilir.

Spekülasyonları önlemek ve haksız kazanç gibi durumlar yüzünden bu yol izlenir. Eğer arsa hakkında bilgi alınmak isteniyorsa arsa sahibinin kimlik belgesi ve tapu belgesi için belediyeye müracaat edilir.

Dilekçe verilerek arsa hakkında bilgi sahibi olunabilir.

Konut imarlı arsa için belediyeden bilgi alınması sayesinde arsa sahibi daha sağlam bir yol çizer ve böylece arsasını nasıl değerlendirebileceğine de karar verebilir.

Belediyelere bağlı olan ve üzerinde gelişim planları yapılan alanlar imar olarak adlandırılır. Arsa sahipleri imar planları hakkında belediyeye müracaat ederek birçok konuda bilgi sahibi olabilmektedir.

Bu sayede imar ve arsa hakkındaki her şey net bir şekilde anlaşılmış olur. Arsanın söz konusu imar durumu o bölgenin imar yönetmeliğine ve planlamasına bağlı olarak nasıl kullanılacağını gösterir.

İmar durumu ile birlikte parselin kullanım şekli ve yapılması istenen yapı özellikleri de ortaya konmaktadır. İmar uygulaması yapılacağı zaman o yerin yapı adalarını görülebilir ve bu sayede bu yerlerin düzen ve yoğunluğu da anlaşılır.

Tüm bu bilgilere bağlı olarak arsanın değerlendirme koşulları, sınırları ve boyutları hakkında çok önemli teknik detaylar elde edilebilmektedir.

Konut İmarlı Arsa Ne İşe Yarar?

Belediyelere bağlı olan, üzerinde geliştirme planları yapılan alanlara imar ismi verilir ki konut imarlı arsa bu bağlamda değerlendirilebilir.

İmar planlarını ilçe belediyeleri ve şehir belediyeleri yapar. İmar durumu ile birlikte aşağıdaki bilgilere ve detaylara ulaşabilirsiniz:

• İmar, belediye sınırı başta olmak üzere mücavir alanının da dâhil olduğu sınırı ifade eder.
• İmar planları arsanın istenen şeklini ve ne amaçla kullanılabileceğini gösterir.
• Arsanın yapılanma koşullarını gösterir.
• Teknik şartlarının kapsamını belirtir.
• Arsa üzerindeki azami bina katı hakkında bilgi barındırır.
• Arsanın tabana oturma durumunu gösterir.
• Toplam kapalı alanın metrekaresi hakkında bilgi verir.
• Bahçe mesafesi, yan ve ön boşlukları belirtir.

Kısacası imar sayesinde mevcut araziler ve yapılanma koşulları hakkında detaylı olan bilgiler ortaya konulur.

İmar durumu hakkında detaylı bilgi almak istediğinizde belediyeye dilekçe vermeniz yeterli olacaktır.

Bir arsanız varsa belediyeye giderek arsanın çap ve tapu belgesini öğrenebilirsiniz. Ancak size ait olmayan bir arsanın imar durumunu her zaman öğrenemeyebilirsiniz.

Çünkü bazı arsaların imar durumu kamuya açılmaz. Bu durum haksız kazanç durumlarının önüne geçilmesi için uygulanan bir yöntemdir.

Ancak gayrimenkul sahipleri ile görüşürseniz bilgi edinebilirsiniz.

Her bölgenin imar durumu yapısına göre farklılıklar taşımaktadır. Mahalleye, semte ve sokağa bağlı olarak birtakım farklılıklar göze çarpabilir ki bölgenin gelişimine bağlı olarak da imar durumunda değişiklikler olabilir.

Ayrıca büyükşehir belediyeleri ya da yerel belediler arsaların imar durumlarını değiştirebilirler.

Konut imarlı arsa tespiti yapıldıktan sonra alanın yapılaşması bittiği zaman diğer ihtiyaçlar da göz önüne alınır. Yani sağlık, eğitim ve yeşil alan gibi durumlar da tespit edilir.

Halka açıklanmayan bu yerleşim planı haksız kazançların önüne geçmeyi amaçlar. Eğer arsa sahibi bilgi almak istiyorsa sorun olmaz.

Tüm bu konularla ilgili teknik detaylar için belediyeye müracaat ederek bilgi edinebilirsiniz. Aynı zamanda gayrimenkul uzmanları da bu konuda destek verebilir.

Tüm bu uygulamalarla birlikte konut imarlı arsa tespiti yapılarak arsa ile ilgili planlarınızı belirleyebilirsiniz.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden yapılan açıklamada, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin, alıcı ve satıcıların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışında teşkilatında bulunduğu durumlarda da yapılmasını sağlayan düzenlemenin 1 Ocak’ta yürürlüğe girmişti. Bu kapsamdaki tapu işlemleri için pilot uygulamanın, 17 Ocak’ta Ümraniye, Çankaya, Büyükçekmece, Kepez, Bayraklı ve Bornova tapu müdürlükleri ile Berlin temsilciliğinde başlatıldığı anımsatılan açıklamada, uygulamanın daha sonra genişletildiği bildirilmişti. Bu sistem 15 Eylül tarihinden itibaren Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüklerinde uygulamaya konuldu.

Pandemi döneminde tapu devir işlemleri aksamayacak

Uygulamayla birbirinden farklı yerlerdeki vatandaşların aynı anda bir müdürlükte hazır bulunmasına gerek olmadan işlem yapmasının mümkün hale geldi. Böylelikle de vatandaşlar yaşadıkları yerden ayrılmadan ve günlük işlerini aksatmadan işlem yaparak tasarruf edebilecek. Uygulama, pandemi sürecinde Koronavirüs hastalığın yayılmasının önlenmesi ve kamu sağlığının korunması bakımından da önemli bir görev üstlendi. Pandemi nedeniyle evinden hatta yaşadığı şehirden çıkamayan vatandaşlarımızın tapu devir işlemlerini aksatmadan gerçekleştirebilecek.

Web Tapu sistemi nasıl işliyor?

Web-tapu sistemine girişin E-devlet kimlik doğrulama sistemi kullanılarak giriş yapılıyor. Web tapu uygulaması üzerinden satış, ipotek ve miras gibi pek çok işlem internetten kolay, hızlı ve güvenilir bir şekilde yapılabiliyor. Prosedürler 2 gün içerisinde tamamlanıyor. İşlemler buradan yapıldıktan sonra vatandaş tapu dairesine sadece ıslak imza atmak için gidiyor. Sistem üzerinden tapu maliki seçtiği taşınmaza ait bilgilerin güvenli bir şekilde emlak danışmanı tarafından incelenmesi için de yetki verebiliyor. Bu yetki süreli verilebildiği gibi, tapu dairesine başvuru yapmak hakkı da tanımlanabiliyor. Tapu sahibi sistem üzerinden taşınmaz bilgilerini görebiliyor, işlem başvurusunu yapabiliyor ve gerekli belgeleri internetten tapu müdürlüğüne gönderebiliyor. Web tapu ile malikler vekalet bile vermiş olsalar taşınmazlarını kilitleyebiliyor, tüm bu işlemlerden SMS yolu ile bilgi sahibi de oluyor.